На вопросы слушателей радио Комсомольская правда на 95.3 FM ответил президент Челябинской областной нотариальной палаты, член Правления Федеральной нотариальной палаты, нотариус города Челябинска Сергей Викторович Третьяков
— Если вспомнить советское и российское законодательство, то до 1995 года существовало требование об обязательной нотариальной форме удостоверения сделок с недвижимостью, — рассказывает Сергей Третьяков.
— С принятием нового гражданского кодекса появилась возможность оформления сделок в так называемой простой письменной форме. Однако это привело к ряду негативных проявлений на рынке недвижимости, в частности мошенники пользуясь юридической безграмотностью людей, предлагали им подписывать бумаги, которые являлись договором купли-продажи квартиры, люди из-за своей невнимательности, излишней доверчивости теряли зачастую единственную квартиру. Поэтому законодатель решил вернуться к нотариальному удостоверению сделки, правда, не радикально, а последовали постепенные шаги, чтобы показать привлекательность этой формы.
— Я купил квартиру в ипотеку, хочу ее продать и купить другую квартиру. Можно ли это сделать?
— Вам, конечно, прежде всего, необходимо выполнить свои обязательства перед банком или застройщиком по договору ипотеки. Тогда будет снято обременение на эту квартиру. Как только вы получаете право на передачу в собственность этого жилого помещения, если помещение уже принято в эксплуатацию, есть акт приема-передачи, объект уже зарегистрирован, и вы уже можете полностью владеть и распоряжаться им, в том числе и отчуждать.
— А дальнейшие действия каковы?
— Владелец приходит вместе с покупателем к нотариусу. Он может самостоятельно подготовить пакет документов или часть документов может запросить нотариус в электронном виде для нотариального удостоверения этой сделки. Сейчас у нотариусов есть доступ к базам данным Росреестра, чтобы получить выписку, допустим, об обременении, справки о содержании правоустанавливающих документов. В Кадастровой палате можно запросить данные о кадастровой стоимости объекта.
Кроме того, нотариус может осуществить комплексное сопровождение сделки. А именно — предварительную консультацию для покупателя и продавца, то есть он разъяснит все последствия сделки, проверит дееспособность, выяснит волю сторон. Это происходит при всех нотариальных действиях, в том числе и при удостоверении сделок с недвижимостью. Кроме того, нотариус, проверив наличие и подлинность документов, составит проект договора, ознакомит с ним стороны, внесет коррективы, если это требуется, а после подписания договора, удостоверит сделку.
— Как обеспечить безопасность расчетов между продавцом и покупателем при сделках с недвижимостью?
— На этом этапе много возникает проблем. Продавец и покупатель тревожатся, каждый со своей стороны нервничает, как бы их не обманули. С 1 января 2015 года введена новелла в законодательстве — депозит нотариуса при расчете сделок с недвижимостью. Эта процедура обеспечивает полную финансовую безопасность. Покупатель вносит нотариусу депозит — сумму за приобретаемую недвижимость и в соответствии с соглашением сторон (это может быть отдельный документ или условия договора) и как только договор будет зарегистрирован и право собственности перейдет к покупателю, продавец получит сумму с депозита нотариуса. Это могут быть наличные деньги либо средства будут перечислены на счет продавца.
— Я хочу купить квартиру, как мне можно это сделать без посредничества риелтора?
— Надо понимать, что нотариус не сможет вам подобрать варианты квартиры. Вы должны это сделать самостоятельно.
А вот что касается оформления сделки, то здесь нотариус возьмет на себя обязанность и ответственность по удостоверению сделки. Это вам гарантирует законность совершения сделки. Нотариус будет нести ответственность в том случае, если произойдут какие-то проблемы с квартирой.
— А ответственность какого рода?
— Последние новеллы в законодательстве еще более усилили ответственность нотариуса за совершение нотариальных действий. Существует четыре уровня ответственности: личная страховка профессиональной деятельности, далее — коллективная ответственность, а именно Нотариальная палата Челябинской области имеет коллективную страховку на несколько сотен миллионов рублей. Третий уровень защиты заключается в том, что нотариус отвечает личным имуществом. И, наконец, с 1 января 2015 года формируется компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, который так же будет участвовать в возмещении, если не хватит средств предыдущих уровней.
— То есть в случае ошибки нотариуса выплачивается возмещение?
— Да, это если нотариус допустил ошибку. Таких ошибок наши нотариусы не допускали, но, тем не менее, защита существует и гарантирует, что клиент получит 100% возмещение, а не какую-то часть.
— А есть понятие юридической чистоты сделки, может ли нотариус ее гарантировать?
— Мы не имеем возможности, да и никто не сможет проследить всю историю квартиры, вплоть до первого собственника. Поэтому если кто-то это обещает, то он лукавит. Мы работаем с теми документами, которые нам представлены. Но замечу еще один момент — нотариальному акту, договору придается доказательственная сила. Его нельзя ничем опровергнуть. Он признается доказательством, к примеру, в суде.
— Сколько стоит расчет через депозит нотариуса? И еще сейчас идет тенденция отзыва лицензии у банков, может ли возникнуть такая ситуация, что деньги зависнут? Кто в таком случае будет отвечать?
— Допустим, квартира оценивается в 2,5 миллиона рублей, тогда нотариальное удостоверение будет стоить 8 тысяч рублей. Если производить расчет через депозит нотариуса, то вне зависимости о суммы сделки, тариф фиксированный, и он составит 1,5 тысячи рублей. Как видим, стоимость приемлемая.
Что касается вашего последнего вопроса, то, конечно, депозиты открываются в крупных, надежных банках. Но даже если гипотетически такая ситуация возникнет, то есть и банковские гарантии и, возможно, как раз и вступит механизм ответственности нотариуса.
— Кто оплачивает тариф?
— По соглашению сторон. В законе это не прописано. Стороны должны сами определиться продавец или покупатель это сделают, либо они делят сумму пополам.
— А депозит подразумевает открытие счета или возможна банковская ячейка?
— Это именно счет. У нотариуса есть свой счет, профессиональный, текущий. Но для депозита при сделках с недвижимостью открывается особый счет, у него особый статус, нотариус не имеет права им пользоваться для текущих расчетов.
— Можно ли ускорить государственную регистрацию права собственности?
— Законодатель пошел на повышение привлекательности нотариального удостоверения сделки недвижимости. И были внесены изменения не только в основы законодательства о нотариате, но и в закон о государственной регистрации.
На сегодняшний день сроки госрегистрации по нотариальным сделкам сокращены. Если нотариус подает документы в электронном виде, то срок регистрации составляет один рабочий день. Если стороны подают документы на бумажном носителе, то до трех рабочих дней.
Еще надо иметь в виду, что нотариус может как сам подавать документы на регистрацию, так и получать их. Эта услуга стоит одну тысячу рублей с одного комплекта документов.
— Были ли случаи, когда вы отказывали в нотариальном удостоверении сделки недвижимости?
— Были. Такие случаи происходят, когда покупатель после разъяснения последствий сделки, начинает понимать, что последствия не такие, на которые он рассчитывал.
Кроме того, бывают случаи, когда нотариус отказывает в удостоверении, когда видит, что есть некое лукавство или недопонимание у одной из сторон.
— А если от совершения сделки отказались, кто-то из сторон или сам нотариус, тогда берется тариф?
— Нет, тариф оплачивается после совершения сделки. И если даже нотариус потратил время на изучение документов, консультирование сторон, и сделка не состоялась, то тариф все равно не оплачивается. Главное, чтобы была соблюдена законность.